Готель «Дніпро» – залучення сталих інвестицій через прозору приватизацію

Фонд державного майна України продовжує активно готувати до приватизації готель «Дніпро», об’єкт туристичної інфраструктури, який є унікальним через саме лише розташування – на Європейській площі у самому центрі столиці.

Україна є останньою державою в Європі, яка свого часу не здійснила приватизацію державних активів. І зараз, після ухвалення Президентом і Урядом курсу на прозору приватизацію,  на ринку з’являються унікальні для інвестицій об’єкти нерухомості.

Саме таким об’єктом є готель «Дніпро», ексклюзивна пропозиція для інвесторів, які отримують можливість придбати унікальний об’єкт туристичної інфраструктури на відкритому аукціоні, фактично на первинному ринку – у жодній країні Європи такої можливості вже немає.

«Дніпро», хоч і є формально об’єктом малої приватизації, проте нова команда Фонду державного майна України проактивно підійшла до процесу його підготовки, застосувавши інструменти великої приватизації. 

Логіка Фонду абсолютно зрозуміла – ефективний аудит і маркетинг об’єкту забезпечить високу конкуренцію серед інвесторів на майбутніх торгах, що суттєво збільшить вартість об’єкта та надходження до Державного бюджету, при тому, залучивши компетентного інвестора. 

Висока увага інвесторів до готелю вже на цьому етапі також є зрозумілою, адже сплачена за об’єкт ціна буде меншою за майбутню вартість успішного туристичного об’єкту, за умови інвестування в його модернізацію та впровадження ефективної стратегії розвитку.

Таким чином, йдеться про «win-win» стратегію – держава отримає високі надходження від продажу об’єкту, а новий власник отримує об’єкт, який після інвестування приноситиме стабільний високий дохід.

Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) надає підтримку ФДМУ з метою забезпечення максимально прозорої приватизації державних активів і залучило Baker McKenzie до юридичного аудиту,  DELTA Ukraine – до технічного аудиту та Cushman & Wakefield – до підготовки техніко-економічного обгрунтування 

Надання потенційним інвесторам максимально повної інформації про об’єкт приватизації – це акт довіри між державою та інвесторами, можливість залучення ширшого кола потенційних інвесторів та важливий крок до створення здорового попиту на об’єкт приватизації. Всебічна оцінка об’єкта приватизації дає інвестору реальну картину об’єкту, на основі чого інвестор пропонує конкурентну ціну, а держава отримує інвестиції.

До Вашої уваги коментарі експертів зазначених компаній щодо процесу підготовки готелю «Дніпро» до приватизації.

Сергій Піонтковський, Керуючий партнер київського офісу Baker McKenzie, спеціалізується в галузях приватизації, корпоративного права і корпоративних реорганізацій, енергетики, а також нерухомості, будівництва й земельного права:

«Предметом нашого дослідження була юридична перевірка об'єкта приватизації, прав на його майно, земельні ділянки та інші активи підприємства. Ми також перевіряємо договірні відносини об'єктів приватизації, наявність зобов'язань, боргів, кредитів, векселів, гарантій, судових та арбітражних спорів, тощо.  Коротко кажучи, метою нашого аудиту є повна юридична діагностика активів та пасивів потенційного об'єкта приватизації.

Потенційний інвестор, який отримає наш звіт щодо юридичного аудиту об'єкта приватизації, зможе більш оперативно та об'єктивно зрозуміти стан активів та зобов'язань на підприємстві, а також оцінити потенційні фінансові, податкові та правові ризики, пов'язані з придбанням цього об'єкта. Іншими словами, отримавши наш звіт, потенційний інвестор буде впевнений в тому, що підприємство не має прихованих «скелетів в шафі».  Це, в свою чергу, надасть можливість потенційному інвестору побудувати більш реалістичну фінансову та бізнес модель роботи підприємства, його грошових потоків та ймовірних господарських результатів діяльності. Але найголовніше, що в результаті цього, інвестор зможе запропонувати державі справедливу ринкову ціну за потенційний об'єкт продажу». 

Яна Литвинчук, заступниця керуючого директора та керівниця департаменту оцінки міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield:

«До виконання завдання щодо аналізу доцільності переформатування готелю «Дніпро» в готель під управлінням міжнародного бренду ми залучилинаших спеціалістів з офісу Cushman & Wakefield в Празі, який спеціалізується на послугах у сфері готельної нерухомості в Центральній та Східній Європі – консалтинг, транзакції, пошук оператора, оцінка.  В нашому спільному досвіді – робота як з приватним, так і з державним сектором. 

Нашим завданням було проаналізувати доцільності переформатування готелю «Дніпро» під управління міжнародним брендовим оператором. В ході нашої роботи ми проаналізували сам об’єкт, його характерні особливості, які можуть вплинути на його подальше переформатування. «Ми зосереджуємось на аналізі ринку готельної нерухомості столиці, номерному фонді та його розподілі за класами існуючих готелів і нових пропозиціях. Ми проаналізували конкуренцію в розрізі того сегменту, в якому працюватиме готель «Дніпро» після реконструкції». Зауважимо, що на даному ранньому етапі аналізу ми концентруємось на середньоринкових показниках для певного класу готелів, який ми будемо рекомендувати для переформатування та реконструкції. Наступним етапом кожен готельний оператор зможе здійснити свій власний детальний аналіз, який включатиме весь спектр специфікацій, притаманний кожному конкретному оператору. 

На основі наших досліджень широка група потенційних інвесторів та готельних операторів зможе отримати відповідь на питання щодо інвестиційної привабливості цього активу та його потенціалу під редевелопмент у конкретних фінансових показниках – строку окупності та рентабельності проекту реконструкції готелю. 

Наша робота дозволить інвесторам зрозуміти комерційну концепцію реконструкції та її фінансові та інвестиційні показники з точки зору ринку. Кожен із зацікавлених інвесторів зможе накласти свою інвестиційну модель на наші висновки та адаптувати наші розрахунки під власну інвестиційну модель, виходячи, наприклад, із показників вартості залученого та власного капіталу кожного конкретного інвестора». 

Вольфганг Гомерник, керуючий директор DELTA Group та CEO DELTA Ukraine:

«За останні 5 років DELTA Ukraine обстежила близько 530 000 м² нерухомості в Україні для міжнародних та українських інвесторів. Ми добре розуміємо, що саме їх цікавить при купівлі будівлі та яка інформація є найважливішою.

Аудит об’єктів приватизації є відповідальною процедурою, яку потенційному інвестору досить складно провести власними силами. Як свідчить міжнародна практика, краще залучити до експертизи компанії з підтвердженим досвідом, а для ефективного результату використовувати так званий «принцип чотирьох очей», коли рішення повинні затверджувати щонайменше дві людини. 

Для проведення технічного Due Diligence в готелі «Дніпро» DELTA залучила близько 10 різнопрофільних експертів із нашої команди та керівника проекту з багаторічним досвідом проведення аналогічних аудитів, який «розуміє» будівлю та її специфіку.

Перш за все, для нас було важливо ретельно вивчити всю історію будівлі, її обслуговування та експлуатації, наявну документацію, усі особливості. Після цього наші інженери провели ретельне обстеження всіх основних систем та елементів будівлі. Далі ми проаналізували отриману інформацію та провели оцінку ризиків. Додатково складався максимально детальний фотозвіт із прив’язкою фотографій до місця на плані будівлі. У такий спосіб потенційний інвестор зміг побачити все на власні очі. Як результат, ми сформували звіт з повною інформацією про об’єкт – фотофіксацією, описом будівлі та її систем, а також основних ризиків для інвестора з технічної точки зору.

Головною цінністю результатів нашої роботи, які отримує потенційний інвестор, є впевненість. Впевненість в тому, що звіт містить всю необхідну інформацію про об’єкт, що він не купує «кота в мішку» та не матиме після купівлі додаткових «сюрпризів». Краще довіряти не тільки своїй інтуїції, а й фактам, цифрам та рекомендаціям. Наявність такої інформації – підстава для довіри та прийняття рішень і, зрештою, для придбання».