A A A K K K

Впровадження Міжнародних Стандартів Оцінки в Україні

Спільна технічна записка МФО

Підготовлено Світовим банком, Міністерством фінансів США та Міжнародним валютним фондом

Міжнародні стандарти оцінки (IVS) є основною структурою та механізмом для залучення міжнародних інвестицій, забезпечуючи послідовний і прозорий підхід до оцінки активів на різних ринках. IVS створюють спільну мову для практик оцінки у світовому масштабі, що підвищує довіру до оцінок і сприяє транскордонним угодам. Отже, стандарти оцінки відіграватимуть критично важливу роль у прийнятті рішень щодо залучення капіталу, коли для цього складуться відповідні умови, проте їх впровадження потребує часу, а тому цей процес став нагальним політичним пріоритетом для повного використання потенціалу економічного відновлення та зростання після війни. Крім того, Європейські стандарти оцінки (EVS), опубліковані Європейською групою асоціацій оцінювачів, надають детальні рекомендації щодо зростаючого впливу законодавства ЄС на практику оцінки.

Стандарти оцінки в Україні не розвивалися відповідно до міжнародних практик, і наразі існують ключові прогалини:

  1. Місцеві стандарти оцінки застарілі та потребують термінового перегляду для приведення у відповідність до міжнародних стандартів оцінки.Українські стандарти не оновлювалися з 2011 року, тоді як міжнародні стандарти постійно розвивалися, що призвело до численних проблем і скарг від зацікавлених сторін, зокрема Національного банку України (НБУ), регуляторів, банків та інших щодо низької якості чинних стандартів оцінки.
  2. Регулювання діяльності оцінювачів в Україні є фрагментованим, оскільки три різні органи відповідають за видачу ліцензій на оцінку:(i) Фонд державного майна України (ФДМУ) – ліцензує оцінювачів нерухомості, рухомого майна, інтелектуальних прав, бізнесу; (ii) Міністерство юстиції України (Мін’юст) – ліцензує оцінювачів як судових експертів; (iii) Держгеокадастр – ліцензує оцінювачів для оцінки земельних ділянок. Крім цих трьох органів, НБУ прагне запровадити окреме ліцензування та встановлення власних вимог для оцінки банківських активів. Європейська та міжнародна найкраща практика передбачає ліцензування оцінювачів єдиним органом (державним або саморегулівною організацією). Крім того, міжнародна практика диктує використання єдиної методології оцінки, яка охоплює як будівлі, так і земельні ділянки. Поточна практика в Україні, коли ФДМУ ліцензує оцінювачів для оцінки будівель, а Держгеокадастр – для оцінки землі, (i) є унікальною та не відповідає міжнародним стандартам, (ii) створює викривлення у визначенні ринкової вартості, (iii) спричиняє неоднозначність у звітах про оцінку. Згідно з Європейською асоціацією оцінювачів (TEGOVA), жодна європейська країна не вимагає залучення двох окремих оцінювачів для незалежної оцінки об’єкта нерухомості – одного для будівель і іншого для землі. Натомість оцінка нерухомості здійснюється комплексно одним експертом, який має відповідну ліцензію. Хоча оцінювачі зазвичай спеціалізуються у певних сферах (наприклад, оцінка сільськогосподарських земель, нерухомості, бізнесу).

Законопроєкт № 7386 (Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні») не був прийнятий у першому читанні в Парламенті у липні 2024 року через розбіжності щодо ролей і відповідальності зацікавлених сторін. Пропозиція міжнародних фінансових інституцій (МФО) полягає у підготовці нового законопроєкту та його поданні до Парламенту до кінця (березня 2025 року) з урахуванням таких питань:

  1. Безпосереднє застосування міжнародних стандартів оцінки(бажано стандартів ЄС) в Україні на заміну застарілим місцевим стандартам оцінки.Це включає можливість оцінювачів застосовувати будь-які визнані стандарти, якщо цього вимагає клієнт, за умови дотримання Стандарту ФДМУ та додаткових вимог ФДМУ. Чинні українські стандарти необхідно переглянути та проаналізувати для визначення їхніх елементів, які можуть доповнити та підтримати міжнародні стандарти.
  2. Консолідація нагляду, ліцензування та навчання оцінювачів в єдиній організаціїзамість поточної фрагментованої системи. Наразі НБУ, Держгеокадастр, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб та Міністерство юстиції залучають оцінювачів та/або встановлюють окремі вимоги до оцінки. Ці органи можуть розробити чіткі політики, що визначають додаткові вимоги до оцінки, включаючи випадки залучення оцінювача та проведення внутрішньої оцінки. Якщо агентства встановлюють вимоги, що суперечать стандартам ФДМУ, вони повинні бути чітко визначені в законодавстві або регуляторних актах як законодавчий виняток. Орган, що встановлює такий виняток, має спільно з ФДМУ розробити відповідну навчальну програму, яка буде переглянута та затверджена ФДМУ. Навчання здійснюватиметься кваліфікованими агентами, схваленими та підконтрольними ФДМУ. Завдання за такими винятками можуть виконувати лише оцінювачі, які успішно завершили відповідний курс (це усуває потребу в окремій ліцензії).
  3. Оцінка землі та поліпшень як єдиного об'єкта. Найкраща міжнародна практика вимагає, щоб під час оцінки нерухомого майна земля та поліпшення оцінювалися на основі принципу найкращого використання.
  4. Саморегулівні організації оцінювачів. Оскільки новий закон передбачає обов’язкове членство всіх ліцензованих оцінювачів у таких організаціях, їхні повноваження, відповідальність та механізми нагляду мають бути суттєво посилені. Організації повинні мати чітко визначені права, обов’язки та процедури регулярного перегляду їхньої діяльності, включаючи аналіз документів та протоколів засідань. Визначення вартості - Усі оцінки, що вимагаються клієнтами або державними органами, якщо вони не базуються на ринковій вартості, визначеній або зазначеній ФДМУ, повинні містити повне визначення відповідної вартості в документі про залучення оцінювача та вказуватися у звіті про оцінку.
  5. Кодекс етики та поведінки. ФДМУ розробить Кодекс етики та професійної поведінки як обов’язковий регуляторний документ після ухвалення нового законопроєкту.
  6. Перехідний період для імплементації закону. Для ефективного впровадження нового закону необхідний достатній перехідний період, під час якого оцінювачі та інші зацікавлені сторони зможуть ознайомитися з його положеннями через навчальні програми та галузеві семінари. Оцінювачі повинні будуть пройти обов’язковий курс із міжнародних стандартів оцінки з фінальним іспитом.

Додаткова інформація:

У жовтні набув чинності Закон № 4017-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України "Про адміністративну процедуру"». Він вніс зміни до Закону про оціночну діяльність (стаття 62). Положення, внесені до Закону про оціночну діяльність Законом № 4017-IX, хоча й неповні, ґрунтуються на кращих міжнародних практиках і сприятимуть зміцненню професії оцінювача в Україні та посиленню контролю за нею, зокрема:

  1. Уточнюються та спрощуються вимоги до професійної освіти та кваліфікації оцінювачів, встановлюючи трирічний термін для складання кваліфікаційного іспиту після завершення професійного навчання. Крім того, закон вводить вимогу щодо безперервної професійної освіти, що відповідає міжнародним стандартам.
  2. Реорганізуються та оновлюються типи кваліфікації оцінювачів відповідно до міжнародних стандартів оцінки. Запроваджуються три окремі категорії оцінки: нерухоме майно, рухоме майно та бізнес/фінансові активи/права інтелектуальної власності, що замінюють застарілі дві категорії (нерухоме майно та виробничі комплекси) у попередній версії закону. Детальні сертифікати оцінювачів були визначені підзаконними актами ФДМУ (наразі існує 9 сертифікатів) і будуть переосмислені у підзаконних актах ФДМУ у межах трьох напрямів оцінки протягом 6 місяців після ухвалення закону.
  3. Визначається строк дії кваліфікаційних сертифікатів (пов’язаний із безперервною професійною освітою), що є стандартною міжнародною практикою, та скасовуються сертифікати безстрокової дії.
  4. Встановлюються чіткіші та детальніші вимоги до реєстру оцінювачів, який веде ФДМУ.
  5. Підвищуються розміри зборів. Нинішній збір за корпоративний сертифікат оцінювача у розмірі 1 євро не відповідає економічним реаліям. Новий корпоративний сертифікат коштуватиме 200 євро (сплачується раз на три роки). Збір за кваліфікаційний сертифікат оцінювача (який, згідно з новим законом, має оновлюватися/підтверджуватися кожні 2 роки після накопичення балів за безперервний професійний розвиток (CPD) становитиме приблизно 6 євро (замість нинішніх 0,4 євро), що все ще значно менше, ніж мінімальна вартість сертифіката Recognized European Valuer (TEGOVA) у країнах ЄС (125 євро на рік). Крім того, підвищення зборів сприятиме зменшенню кількості недобросовісних оцінювачів.
  6. Посилюється та деталізується професійна відповідальність оцінювачів і заходи дисциплінарного впливу (за порушення законодавчих вимог та нового Кодексу етики оцінювача) і запроваджується Кваліфікаційно-дисциплінарна комісія відповідно до найкращих міжнародних практик. Крім того, закон вводить трирічний «період охолодження» для повторного подання заявки на сертифікацію після першого відкликання сертифіката, а також безстрокову заборону на повторну сертифікацію після повторного відкликання. Ця поправка вирішує проблему, коли раніше відкликати ліцензію було майже неможливо через відсутність відповідних положень, що ускладнювало виключення недобросовісних фахівців. Логічна градація санкцій є стандартною міжнародною практикою, і можливість більш поступового посилення санкцій може бути передбачена в новому законі про оцінку після додаткових обговорень із професійною спільнотою.
  7. Перехідні положення (які оцінювальна спільнота вважала неповними) були врегульовані подальшими поправками. Закон передбачає перехідний період (6 місяців після ухвалення закону) до нової системи кваліфікації та сертифікації. Усі чинні сертифікати у будь-якому разі залишаються дійсними протягом періоду воєнного стану + 3 місяці. Нові сертифікати видаватимуться відповідно до нового закону після ухвалення всіх необхідних підзаконних процедур, які мають бути розроблені протягом 6 місяців. Новий закон не містить положень про анулювання чинних сертифікатів оцінювачів. Для розв’язання занепокоєнь ліцензованих оцінювачів Фонд державного майна 3 грудня 2024 року провів розширену нараду за участю шести професійних асоціацій оцінювачів (зокрема, оцінювачів землі) та ключових державних агенцій (НБУ, Міністерства юстиції, Міністерства внутрішніх справ, Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, Фонду гарантування вкладів) та народного депутата з метою детального роз’яснення змін у законодавстві та перехідних положень. Порушені питання були розглянуті шляхом надання роз’яснень ФДМУ, а також запропонованих подальших правових змін: 4 грудня 2024 року Верховна Рада ухвалила законопроєкт № 11028, яким було додано додаткове перехідне положення 5-1, що передбачає, що кваліфікаційні сертифікати оцінювачів, видані до набрання чинності Законом № 4017-IX, залишаються дійсними до 1 січня 2026 року.